Réaliser l'étude de marché immobilière d'un commerce

Sans elle, difficile d’obtenir des résultats concrets et de bâtir une stratégie d’investissement durable. Découvrez l'importance d'une étude de marché immobilière avant d’investir dans un local commercial. Vous verrez comment elle permet de créer un projet sur des bases solides, de minimiser les risques et de préparer l’avenir de votre entreprise.

Chez Upfund, nous analysons quotidiennement des milliers de données pour accompagner les entrepreneurs. Nous savons qu'une étude de marché réussie est le socle de tout projet commercial viable.

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En bref dans cet article : 

• Pourquoi une étude de marché immobilière est essentielle avant d’investir dans un local commercial
• Définir l’ambition et le périmètre de votre étude
• Considérer les critères d’implantation
• Analyser le marché local, la taille du marché et les tendances du secteur
• Analyser la concurrence locale
• Collecter et exploiter les données officielles, terrains et géomarketing afin de comprendre la demande locale et le comportement des clients
• Synthétiser l’analyse et formuler des recommandations
• Faire réaliser une étude sur-mesure

Pourquoi une étude de marché immobilière est essentielle avant d’investir dans un local commercial ?

Pour l’ouverture d’une boutique ou l’achat d’un local, l’étude de marché immobilière est votre meilleure alliée. Elle vous permet de :

• Vérifier que votre concept répond à un besoin réel de la clientèle.
• D'évaluer la concurrence en place.
• D’identifier les opportunités du secteur afin de positionner votre commerce de manière optimale.
• D'anticiper les tendances économiques du quartier
• Comprendre les dynamiques locales (profil des consommateurs, habitudes d’achat)
• Minimiser les risques liés à un mauvais emplacement ou à une offre inadéquate
• Valider la faisabilité financière en estimant un chiffre d’affaires prévisionnel réaliste et les conditions de rentabilité du projet.

Ainsi, l’étude de marché apporte une connaissance précise du contexte dans lequel vous allez implanter votre commerce. Elle sert de fondation à votre future stratégie commerciale et marketing. Négliger cette étape, c’est courir le risque de s’installer au mauvais endroit ou de proposer une offre qui ne trouve pas son public.

D’ailleurs, economie.gouv.fr rappelle qu’un porteur de projet doit impérativement passer par cette phase pour mettre toutes les chances de son côté. 

Définir l’ambition et le périmètre de votre étude

Avant d’entamer l’étude, clarifiez bien son périmètre. Il s’agit d’abord de préciser la nature de votre projet et les questions auxquelles l’étude doit répondre. 

Par exemple : le potentiel de chiffre d’affaires local, le profil de la clientèle cible, l'intensité de la concurrence.

Il faut ensuite délimiter la zone de chalandise à analyser (quartier, ville entière, etc.) ainsi que le type d’emplacement visé (boutique de rue, galerie commerciale, local en périphérie, etc.). Ces critères influencent directement la suite de l’analyse.

Considérez les critères  d’implantation

Plusieurs critères sont déterminants pour bien choisir un emplacement.

• La visibilité du local et son accessibilité (transports, stationnement, flux piétonnier) d’une part.
• L’attractivité du quartier d’autre part (dynamisme commercial, concurrence, synergies avec les commerces voisins).

Il faut aussi prendre en compte le profil socio-démographique de la zone (âge, pouvoir d’achat des habitants...).

Analyser le marché local et ses dynamiques

Ensuite, analysez le marché local : le contexte global, la concurrence et la demande sur la zone visée.

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Étudier la taille du marché et les tendances du secteur

Évaluez la taille du marché local (nombre de clients potentiels, volume de ventes) et son évolution récente (marché en croissance, stable ou en déclin). Repérez également les tendances de consommation pertinentes. La part des achats en ligne progresse-t-elle dans votre domaine ? Des données publiées (rapports officiels, études sectorielles) peuvent fournir des chiffres à ce sujet.

N’oubliez pas d’examiner les données démographiques et économiques locales : population du secteur (nombre d’habitants, densité, structure d’âge), niveau de revenus, taux de chômage...

Analyser la compétitivité locale‍

Le second volet consiste à réaliser une analyse concurrentielle de la zone d’implantation. Identifiez les commerces concurrents sur la zone proposant une offre comparable à la vôtre. Pour chacun, analysez :

• La nature de son offre (produits ou services, gamme de prix, positionnement)
• Son attractivité : ancienneté, réputation, parts de marché locales, forces et faiblesses.

L’objectif est de déterminer comment vous démarquer. Un produit unique ? Un positionnement tarifaire différent ?  Un meilleur service ou solution novatrice ? Cette étude de la concurrence vous aidera à affiner votre stratégie de positionnement. Vous pourrez aussi ajuster votre concept si nécessaire pour combler un vide ou vous distinguer sur le marché.

Comprendre la demande locale et le comportement des clients

 Le troisième volet est l’analyse de la demande. Dressez le profil de votre clientèle cible sur la zone : caractéristiques sociodémographiques (âge, catégorie socio-professionnelle, niveau de revenu, etc.). Ces éléments indiquent le pouvoir d’achat et le mode de vie local.

Intéressez-vous ensuite aux attentes de ces consommateurs et à leurs comportements d’achat. Quels critères privilégient-ils (prix, qualité, proximité…) et quelles sont leurs habitudes de consommation (fréquence ou saisonnalité) ? En comparant ces attentes à votre concept, vous pourrez vérifier si votre offre répond à un besoin existant et ajuster votre offre si nécessaire pour y répondre au mieux.

Collecter et exploiter les données opérationnelles

Pour mener à bien vos analyses, vous aurez besoin de données fiables, à la fois issues de sources existantes et recueillies sur le terrain.

Sources officielles et bases de données spécialisées

La réalisation de l’étude de marché de son commerce repose sur l’exploitation des sources documentaires disponibles. Les statistiques de l’Insee (données démographiques, économiques, etc.) et les études sectorielles publiées par la DGE fournissent un premier aperçu de votre marché.

Les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI) proposent également des analyses locales utiles, par exemple des enquêtes auprès des consommateurs sur une zone géographique donnée. 

Données de terrain et géomarketing

Les données documentaires doivent être complétées par la collecte de données  terrain. Des enquêtes de terrain peuvent affiner l’analyse. Interrogez par exemple les commerçants voisins sur leur perception du quartier, ou échangez avec des habitants et clients potentiels pour mieux cerner leurs besoins.

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Ces informations enrichiront votre étude en ancrant les chiffres dans la réalité. L'étape suivante consiste à utiliser des outils de géomarketing. Les plateformes modernes comme Upfund agrègent directement les données de l'INSEE, les flux piétons et les informations sur les commerces existants, vous faisant gagner un temps précieux. Par exemple, tracer une zone isochrone (rayon de X minutes autour de l’emplacement visé) permet d’estimer le nombre de clients potentiels à proximité.

De très bonnes données à exploiter sont les flux piétons dans la rue envisagée, ce qui aide à quantifier l’attractivité de chaque emplacement.

En combinant ces approches quantitatives (données chiffrées) et qualitatives (retours terrain), vous obtiendrez une vision concrète et complète de votre marché local.

Synthétiser l’analyse et formuler les recommandations

Après avoir exploité toutes ces informations, il est temps de synthétiser votre étude de marché et d’en tirer des recommandations claires.

• Faites ressortir la zone d’implantation la plus favorable, le profil de clientèle visé, ainsi que les adaptations éventuelles de votre offre en fonction de la demande.
• Identifiez les atouts de votre projet (par exemple un emplacement stratégique ou une niche peu exploitée) et les points de vigilance à surveiller.

Sur cette base, élaborez un plan d’action :

• Choix du local recommandé, positionnement commercial (segment de marché, politique de prix, image de marque)
• Objectifs à atteindre (chiffre d’affaires, part de marché, etc.).

Ces recommandations concrètes, une fois intégrées à votre business plan, alimenteront aussi le volet financier de celui-ci pour évaluer la rentabilité attendue.

Synthétiser l’analyse et formuler les recommandations

Simplifiez votre étude de marché avec les bons outils

Réaliser manuellement une étude de marché complète demande du temps et une vraie maîtrise des données : analyse du flux piéton, profil des habitants, concurrence directe et indirecte, attractivité du quartier, projections financières… Un processus long, parfois complexe, surtout lorsque les informations sont dispersées sur plusieurs sources.

C’est précisément pour répondre à ces difficultés que des plateformes comme Upfund ont été développées.
En centralisant les flux piétons, les données démographiques, les POI et commerces environnants, ainsi que les annonces actives et la concurrence locale au sein d’une carte interactive unique, Upfund permet d’obtenir une vision claire et exploitable de votre zone d’implantation en quelques clics.

Plutôt que de multiplier les recherches, vous accédez immédiatement aux données essentielles pour :

• évaluer le potentiel réel d’un emplacement,
  
  
• comparer plusieurs zones,
  
  
• comprendre votre cible,
  
  
• anticiper les risques,
  
  
• et orienter vos décisions stratégiques sur des informations fiables et à jour.

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Découvrir le potentiel de votre futur emplacement

Et pour aller plus loin : l’accompagnement sur mesure

Réaliser l’étude de marché de son commerce avec précision repose autant sur la qualité des données que sur la méthode employée.
Pour les entrepreneurs qui souhaitent un accompagnement complet, Upfund réalise également des études d’implantation personnalisées, appuyées sur des données géospatiales actualisées et une expertise métier.

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