Reprise de l’investissement retail au T1 2025 : un rebond à relativiser

Un rebond chiffré mais sous les niveaux historiques

Le premier trimestre 2025 marque un retour de l’investissement immobilier, en particulier dans le secteur du retail (immobilier commercial). Au total, environ 3,3 milliards d’euros ont été investis en France au T1 2025, soit une hausse de l’ordre de +58 % par rapport au T1 2024. Ce rebond spectaculaire s’explique en partie par la faiblesse exceptionnelle du point de comparaison : l’année précédente s’était ouverte sur un niveau historiquement bas d’investissements. Malgré cette reprise, le marché reste convalescent, le volume trimestriel demeurant environ un tiers en dessous de la moyenne des cinq dernières années. En d’autres termes, on assiste davantage à un rattrapage partiel qu’à un retour complet à la normale. Les investisseurs retrouvent le chemin du retail, mais pas encore au rythme d’avant-crise.

De multiples facteurs expliquent la reprise

Plusieurs facteurs ont contribué à ce rebond relatif de l’investissement retail :

• Opérations opportunistes et exceptionnelles. Le trimestre a été marqué par quelques transactions d’envergure réalisées à contre-cycle, profitant d’opportunités de marché. Deux deals majeurs ont à eux seuls dopé les statistiques : d’une part, un consortium mené par Ardian a acquis 60 % d’un portefeuille de boutiques de luxe appartenant à Kering (notamment place Vendôme et avenue Montaigne à Paris) ; d’autre part, la Caisse des Dépôts (via CDC Investissement Immobilier) est entrée au capital du centre commercial Westfield Forum des Halles à Paris. Ces deux transactions emblématiques représentent près de 80 % du volume investi dans le commerce sur le trimestre. Il s’agit clairement d’opérations opportunistes : Kering profite de la valorisation élevée de ses murs pour se recentrer sur son cœur de métier, tandis que des investisseurs institutionnels et fonds privés profitent de la correction des prix pour acquérir des actifs prime à moindre coût.
• Repositionnement des acteurs et arbitrages sectoriels – Ce rebond traduit aussi un rééquilibrage des stratégies d’investissement. Certains vendeurs cèdent des actifs non stratégiques (par exemple les foncières comme Unibail-Rodamco-Westfield qui désinvestissent partiellement de certains centres commerciaux pour réduire leur endettement, ou des distributeurs comme Carrefour et Casino cédant des magasins en sale & leaseback). À l’inverse, de nouveaux entrants ou des acteurs en repositionnement se manifestent : fonds de private equity à la recherche de bonnes affaires, investisseurs publics revenant sur le commerce, etc. Par ailleurs, la désaffection relative pour d’autres segments immobiliers joue en faveur du retail. Le marché des bureaux, confronté à la montée du télétravail et à la hausse des vacances, inquiète de plus en plus les investisseurs ; ceux-ci réallouent en partie leurs capitaux vers des classes d’actifs perçues comme ayant déjà beaucoup corrigé (logistique, hôtellerie, résidentiel alternatif, et désormais retail). Avec des taux de rendement plus attractifs dans le commerce, le secteur retrouve de l’attrait dans une optique de diversification et de valorisation à moyen terme.
• L’émergence d’un contexte plus favorable – Enfin, sans être euphorique, le contexte macroéconomique et financier du début 2025 s’est légèrement clarifié par rapport à 2024. L’inflation tend à ralentir et la remontée des taux d’intérêt atteint son plateau, ce qui réduit l’incertitude pour les investisseurs immobiliers. On observe ainsi un retour progressif de certaines stratégies mises en pause : par exemple, des fonds « value-add » recommencent à se positionner sur des actifs à redynamiser, et même quelques investisseurs core refont prudemment surface. Ce regain d’appétit reste toutefois mesuré : la remontée récente des taux longs (OAT 10 ans) a complexifié la convergence des prix entre acheteurs et vendeurs en maintenant un écart de valorisation à combler. Autrement dit, si les investisseurs montrent une volonté d’agir, c’est souvent en négociant ferme les prix à la baisse pour compenser un coût du capital élevé.

Une concentration sur les actifs de qualité

La reprise observée n’est pas homogène : la majorité des capitaux se sont concentrés sur des actifs retail de haute qualité ou fortement décotés, traduisant une polarisation du marché. Les grandes manœuvres du trimestre ont porté sur des actifs « prime » aux emplacements et aux signatures locatives exceptionnels. Par exemple, les immeubles parisiens cédés par Kering sont situés dans des emplacements ultra-prime (luxe à Vendôme/Montaigne) et le Forum des Halles est l’un des centres commerciaux les plus fréquentés d’Europe.

Ce ciblage du haut de gamme se vérifie dans les chiffres de rendement : les actifs de commerce les plus prisés (emplacements nº1 en centre-ville) se négocient autour de 4 % de taux de rendement prime, tandis que les centres commerciaux prime tournent autour de 5 %, et les retail parks de périphérie avoisinent 6 % (voire plus). En l’occurrence, la prise de participation de CDC dans le Forum des Halles s’est réalisée sur la base d’un rendement annuel d’environ 5 %, signe d’une décote par rapport aux valorisations d’avant-crise pour ce type d’actif cœur de marché.

En parallèle, les investisseurs plébiscitent les formats de retail jugés résilients dans un contexte post-Covid. Les retail parks en périphérie et les zones commerciales établies, qui bénéficient d’enseignes essentielles et d’une fréquentation revenue à la normale, ont enregistré plusieurs transactions. Le ticket d’entrée et les rendements plus élevés de ces actifs attirent des acquéreurs en quête de rentabilité : par exemple, un retail park régional s’est transigé au T1 à un rendement supérieur à 7 %, et un portefeuille de supermarchés a été acquis sur la base d’un rendement proche de 6,8 % AEM (acte en main) par un investisseur spécialisé. De même, les commerces de pied d’immeuble (boutiques de centre-ville, murs de magasins indépendants) ont trouvé preneur lorsqu’ils sont bien placés et occupés par des locataires de qualité. Des investisseurs comme les SCPI/foncières cotées et les family offices restent actifs sur ces actifs de proximité qui offrent un flux de revenus stable et indexé, pour des rendements de l’ordre de 4 % à 6 % selon la localisation. Là encore, l’écart de valorisation est notable entre les emplacements prime (trophées parisiens autour de 4 %) et les villes secondaires (on observe par exemple la vente d’un magasin à Nantes à près de 6,7 % de rendement).

En revanche, les actifs commerciaux secondaires ou fragilisés peinent toujours à trouver preneur sauf à prix cassés. Les centres commerciaux secondaires, galeries commerciales vieillissantes ou commerces isolés en périphérie voient peu d’investisseurs se manifester, à moins de présenter un fort potentiel de revalorisation ou un prix bradé. La polarisation croissante entre le prime et le reste du marché reste d’actualité : les immeubles offrant des qualités intrinsèques fortes (emplacement, taille critique, nouvelles normes environnementales) attirent la plupart des capitaux, tandis que les actifs jugés obsolètes ou trop risqués subissent de fortes décotes. Ce phénomène, déjà à l’œuvre les années précédentes, s’est accentué avec la crise récente. Autrement dit, la reprise profite d’abord aux meilleurs actifs, tandis que le stock d’actifs secondaires continue de se déprécier faute d’acquéreurs en nombre.

Reprise durable ou simple rattrapage conjoncturel ?

Compte tenu du poids de quelques opérations exceptionnelles dans les résultats du T1 2025, les analystes restent prudents quant à la durabilité de cette reprise. Certes, le regain d’activité témoigne d’un sentiment plus positif vis-à-vis de l’immobilier de commerce : après plusieurs trimestres d’attentisme, certains investisseurs estiment que le point bas du marché est passé et que le moment est venu de se repositionner avant la remontée. Les acteurs interrogés parlent d’un frémissement encourageant et notent que le pipeline de transactions en cours pourrait alimenter les prochains trimestres. En effet, de nombreux actifs commerciaux ont été mis sur le marché ou en négociation ces derniers mois – qu’il s’agisse de portefeuilles de magasins, de retail parks ou de parts de centres commerciaux – ce qui laisse espérer le maintien d’un volume d’investissement honorable si ces deals aboutissent. La dynamique enclenchée au premier trimestre pourrait ainsi se prolonger, à condition que vendeurs et acheteurs s’ajustent sur les prix et que l’environnement économique n’apporte pas de nouvelle secousse.

Néanmoins, il convient de tempérer l’optimisme. D’une part, l’augmentation du T1 2025 est en grande partie un rattrapage technique après une fin 2024 et un début 2024 extrêmement faibles – on ne saurait donc y voir une tendance haussière ferme tant que les prochains trimestres n’auront pas confirmé cette embellie. D’autre part, les incertitudes macroéconomiques persistent : le niveau des taux d’intérêt demeure élevé (renchérissant le coût des financements), la consommation des ménages est encore contrainte par l’inflation, et le secteur du retail doit continuer de s’adapter aux évolutions structurelles (e-commerce, nouveaux modes de consommation). Le risque d’un essoufflement n’est pas écarté si les conditions de marché se durcissent de nouveau ou si les vendeurs restent trop gourmands par rapport aux exigences de rendement des acheteurs. En somme, la question centrale est de savoir si ce rebond du début 2025 constitue le début d’un cycle de reprise durable, ou s’il s’agit d’un sursaut ponctuel dû à quelques transactions retardées et à un ajustement de valorisation.

En conclusion, le T1 2025 signe une éclaircie bienvenue sur le marché de l’investissement retail en France. Mais la route de la reprise pérenne reste à confirmer. Les prochains mois permettront de dire si la confiance des investisseurs se raffermit sur l’ensemble du secteur ou si le marché retombe dans la mollesse après ce rattrapage technique. Cet épisode marque-t-il selon vous le retournement durable du cycle pour l’immobilier commercial, ou n’est-ce qu’un feu de paille lié à des circonstances exceptionnelles ? Nous ouvrons le débat : voyez-vous dans ce rebond un signal fort pour l’avenir du retail, ou restez-vous prudents sur les perspectives à moyen terme ?

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